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Ajout ou changement d’activité dans un bail commercial
L’activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter ou changer d’activité, il doit obtenir l’accord du propriétaire et respecter certaines règles. Le locataire qui ne respecte pas ces règles s’expose à un refus de renouvellement ou à la résiliation du bail commercial.
Bail commercial
Une activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l’activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l’activité principale de vente de charcuterie.
Une activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service.
Le locataire peut ajouter à l’activité prévue dans le bail commercial une ou plusieurs autres activités, à condition que ces activités soient connexes ou complémentaires. On parle de déspécialisation partielle .
Avant tout ajout d’activité, le locataire doit prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (AR) ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) de son intention d’ajouter une activité. On parle de déspécialisation partielle .
Cette notification préalable ne constitue pas une demande d’autorisation. Le propriétaire n’a pas l’obligation d’y répondre
Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire à compter de la réception de l’acte du commissaire de justice ou de la lettre recommandée avec AR.
Il n’est pas tenu de répondre sous une forme particulière : il peut le faire par lettre recommandée avec AR, mais ce n’est pas obligatoire.
Le locataire pourra ensuite saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité envisagée.
Le tribunal judiciaire détermine alors si l’activité est connexe ou complémentaire en tenant compte de l’évolution des usages commerciaux mais aussi des progrès techniques. L’évolution des usages commerciaux peut être établie par des attestations des chambres professionnelles : chambres des métiers et de l’artisanat (CMA) et chambres de commerce et d’industrie (CCI).
Pour reconnaître le caractère connexe ou complémentaire d’une activité, le tribunal peut aussi retenir l’identité de clientèle des activités. C’est par exemple le cas pour la vente de journaux et celle de confiseries dans un commerce de bar-tabac dès lors qu’il s’agit d’un service rendu à la clientèle.
L’ajout d’une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.
Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d’extension d’activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l’activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.
Si le locataire considère que l’augmentation du nouveau loyer est trop élevée, il a la possibilité de se rétracter en renonçant à ses droits jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit, dans ce cas, envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice, sa renonciation et supporter tous les frais concernant le litige
L’activité nouvelle proposée par le locataire correspond à l’évolution de la conjoncture économique (par exemple, une crise économique affectant la branche d’activité du locataire).
L’activité nouvelle répond à l’organisation rationnelle de la distribution. Il s’agit par exemple de l’intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle. La transformation d’un pressing en restaurant dans un quartier très touristique est justifiée compte tenu de la baisse constante des résultats financiers du pressing.
L’activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Lorsque les locaux sont situés dans une copropriété, il faut vérifier que l’activité envisagée n’est pas interdite par le réglement de copropriété. De plus, l’activité nouvelle ne doit pas entraîner de nuisances pour le voisinage. Ainsi, la transformation d’un commerce de meubles en commerce de bar-restauration rapide est génératrice de bruits et nuisances diverses qui peuvent perturber les conditions de vie des occupants de l’immeuble.
Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues initialement dans le bail commercial. On parle de déspécialisation totale ou plénière .
Le locataire peut effectuer un changement d’activité s’il remplit toutes les conditions suivantes :
Le locataire doit donc démontrer que, compte tenu de l’évolution de la conjoncture économique et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, l’activité exercée est inadaptée et que l’activité nouvelle s’impose.
Demande d’autorisation préalable au propriétaire
Si le locataire estime qu’il remplit les conditions pour changer d’activité, il doit demander une autorisation préalable au propriétaire par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
La demande comporte l’indication de la ou des nouvelles activités envisagées.
Le locataire doit également avertir, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, les créanciers disposant d’un privilège inscrit sur le fonds de commerce. Le changement d’activité du fonds de commerce peut impacter les droits de ces créanciers. Ils peuvent alors réclamer des garanties supplémentaires en invoquant les risques liés à la nouvelle activité.
Ces créanciers inscrits sur le fonds de commerce ont un délai de 3 mois pour répondre au locataire. Cette réponse est envoyée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
L’absence de réponse des créanciers vaut acceptation du changement d’activité.
Accepter la transformation
S’opposer à la transformation, en motivant son refus
Donner son accord sous certaines conditions (par exemple, augmentation de loyer, exécution de certains travaux)
Dans les 3 mois de la réception de la demande de changement d’activité, le propriétaire répond par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il a 3 possibilités :
Lorsque le propriétaire s’est engagé auprès de ses autres locataires à ne pas louer le fonds de commerce pour une activité identique à celle qu’ils exercent, il doit les informer. Il a un délai d’un mois à compter de la demande du locataire. Il transmet cette information par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
Les locataires ont alors un mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.
L’absence de réponse des autres locataires vaut acceptation.
Motif grave et légitime : par exemple, il peut refuser la transformation d’un commerce de vente de vêtements en commerce d’alimentation orientale lorsque celle-ci peut entrainer des nuisances au voisinage avec encombrement du trottoir.
Engagement de non-concurrence vis-à-vis d’autres locataires lorsqu’il loue plusieurs fonds de commerce. Le propriétaire peut refuser le changement d’activité si un autre de ses locataires avec qui il a signé un engagement de non-concurrence, exerce la même activité.
Exercice de son droit de reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l’immeuble existant ou de surélévation de l’immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)
Le propriétaire peut s’opposer au changement d’activité dans les cas suivants :
Cependant si le refus du propriétaire n’est pas justifié par un motif grave et légitime, le tribunal judiciaire peut autoriser le changement d’activité.
Le propriétaire ayant accepté le changement d’activité peut, en contrepartie, réclamer à son locataire une majoration du loyer et cela sans attendre la révision triennale.
Le changement d’activité peut aussi entraîner le paiement d’une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au propriétaire pour compenser un préjudice . Par exemple, il peut s’agir d’un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité.
- Code de commerce : article L145-47
Ajout d’une activité connexe ou complémentaire - Code de commerce : article L145-48
Conditions pour la déspécialisation plénière (changement d’activité) - Code de commerce : article L145-49
Demande de déspécialisation plénière (changement d’activité) - Code de commerce : article L145-50
Indemnité et majoration de loyer en cas de changement d’activité - Code de commerce : article L145-53
Justification par le propriétaire du refus de transformation